Viele Eigenheimbesitzer stellen sich die Frage, ob sie ihr in die Jahre gekommenes Gebäude sanieren oder sich doch für einen Ersatzneubau entscheiden sollen.
Neben bautechnischen Fragen stehen beim Entscheid für eine Erneuerung oder einen Ersatzneubau auch diverse andere Aspekte im Vordergrund: Die Bedürfnisse der Eigentümer, baurechtliche Faktoren und die Frage, was wie viel kostet.
Die Erneuerung von Gebäuden bietet in punkto Energieersparnis ein grosses Potenzial. Denn bisher wurden in der Schweiz pro Jahr nur rund ein Prozent der Wohneinheiten energetisch saniert. Gleichzeitig entfällt fast die Hälfte des inländischen Gesamtenergieverbrauchs auf die Gebäude. Aber nicht nur das: Nahezu zwei Drittel der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz sind vor 1981 erstellt worden und befinden sich damit in einem Alter, in dem grössere Erneuerungsarbeiten anstehen. Oft stellt sich dabei auch die Frage nach einem Abbruch des Objekts zu Gunsten eines Neubaus, wie zum Beispiel bei einem alten Zuger Bauernhaus in Cham ZG, welchen wir in einer Arbeitsgemeinschaft realisieren durften. Ein Ersatzneubau lässt im Rahmen des bestehenden Kontexts völlig neue Möglichkeiten zu, sowohl in architektonischer als auch in räumlicher und energetischer Hinsicht. Allerdings kann auch mit einer geschickten Erneuerung eines Gebäudes ein vergleichbares Resultat erreicht werden, das nicht nur in Bezug auf den Energieverbrauch sondern auch architektonisch überzeugt. Ein Ersatzneubau ist im übrigen auch bei Doppel- und Reiheneinfamilienhäusern machbar. So haben wir im vergangenen Jahr eine Gebäudehälfte eines Doppeleinfamilienhauses in Littau LU abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Um im konkreten Fall entscheiden zu können, was sinnvoll und machbar ist, lohnt sich der frühzeitige Einbezug einer Fachperson.
Umfassende Analyse als Basis
Ein Fachexperte zeigt dabei Strategien für die beiden Optionen Neubau oder Erneuerung auf. Dabei gilt es neben bautechnischen Kriterien und solchen, die die gebäudetechnischen Anlagen betreffen, weitere Faktoren zu berücksichtigen. Diese betreffen beispielsweise die eigene Lebenssituation: Hat die Liegenschaft einen emotionalen Wert, den man nicht verlieren möchte? Vielleicht ist man im Haus aufgewachsen und kann dieses nun von den Eltern übernehmen, plant es aber an die eigenen Bedürfnisse anzupassen. Oder man möchte das bisherige Einfamilienhaus zu einem Mehrgenerationenhaus umbauen lassen. Ein anderer Aspekt ist die baurechtliche Situation: So ist es möglich, dass bei einem Neubau die Grenzabstände eingehalten werden müssen und der neue Baukörper mitten im bestehenden Obstgarten zu stehen kommt.
Auch wenn man während der Bauphase im Haus wohnen möchte, spricht dies für eine Sanierung: Nimmt man diese etappenweise vor, ist dies ohne Umzug realisierbar. Aufgrund einer umfassenden Analyse des Gebäudes sowie der Abklärung der Bedürfnisse der Eigentümer und der rechtlichen Rahmenbedingungen können Fachexperten zusammen mit der Bauherrschaft eine Bewertung vornehmen und entscheiden, was für den konkreten Fall sinnvoll ist.
Was kann und will man sich leisten
Dazu gehört nicht zuletzt auch die Kostenfrage: Eine sanfte Erneuerung ist in der Regel günstiger als ein Ersatzneubau. Geht man allerdings bei einer Sanierung weiter, kann auch diese kostenintensiv werden: Das hängt von der Tiefe des Eingriffs ab – und vom Zustand der Liegenschaft. Es kann sich im Laufe der Analyse zeigen, dass die Bausubstanz des Hauses so erschöpft ist, dass nur noch der Abriss und ein Neubau des Gebäudes bleiben. Zudem können sich trotz fachgerechter Analyse gewisse Mängel einer Liegenschaft erst beim eigentlichen Umbau zeigen, was zu unerwarteten Zusatzkosten führen kann. Die Frage, ob sich der Grundriss überhaupt mit vernünftigem Aufwand auf die neuen Bedürfnisse anpassen lässt, ist ein weiterer Grund, der für einen Ersatzneubau sprechen kann. Ebenso, wenn sich die Bausubstanz und Tragstruktur des bestehenden Hauses nur mit sehr hohen Kosten sanieren lassen. Auch wenn man einen überaus hohen energetischen Standard erreichen möchte, ist dies mit einer Sanierung zwar möglich, aber im Vergleich zu einem Neubau je nach konkreter Situation sogar teurer.
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